Проблемные квадраты

Россиянам рассказали об опасных сделках на рынке недвижимости и риске остаться без квартиры и денег.

Сделки с недвижимостью сопровождаются движением крупных сумм денег, поэтому часто привлекают внимание злоумышленников. Их уязвимость с точки зрения различных мошеннических схем достаточно высока. И, несмотря на контроль рынка со стороны государства, доля нечестных продавцов остается весьма существенной. Покупателям следует придерживаться определенных рекомендаций, снижающих шанс остаться без квартиры или денег.

При покупке квартиры всегда нужно проявлять внимательность и осторожность, поскольку шансы нарваться на нечистого на руку продавца довольно высоки. Газета «Известия» собрала рекомендации специалистов, призванные помочь тем, кто собирается приобретать недвижимость, не попасться на удочку злоумышленников и сохранить свои деньги и квартиру.

В первую очередь, эксперты советуют обратить внимание на самого продавца – очень желательно пообщаться с ним лично. Не стоит забывать, что российское законодательство позволяет оспорить любую сделку, в том числе, по купле-продаже недвижимости, если человек заявит, что был в невменяемом состоянии и, к примеру, находился на учете в психоневрологическом диспансере – суд примет его сторону и признает сделку ничтожной. Поэтому если на этапе согласования ее деталей возникают какие-то сомнения, лучше попросить продавца предъявить справки о том, что он не состоит на учете у психиатра или нарколога. Это может избавить от множества проблем и убытков.

Собственника лучше попросить лично присутствовать на сделке, чтобы у него сразу можно было узнать ответы на все вопросы. Если он откажется без видимой причины, это весомый повод насторожиться.

Читайте по теме:Бывший глава «Балтики» Денис Шерстенников отделался штрафом после прекращения дела

Бумажные нюансы

Не менее важно тщательно изучить все документы – прежде всего, правоустанавливающие: договор передачи квартиры в собственность, договор купли-продажи, договор мены, дарения, наследования или договор долевого участия в строительстве. Также следует ознакомиться с данными из ЕГРН: адресом дома, материалом стен здания, инвентаризационной стоимостью, планировкой квартирой с указанием площадей всех помещений. Далее следует сравнить сведения, фигурирующие в документах, с фактическим положением дел – невнимательность в данном вопросе может грозить штрафами за незаконную перепланировку, произведенную прошлыми хозяевами.

Не лишним будет убедиться, что владельцы объекта не накопили долги по оплате коммунальных услуг – иначе гасить их придется уже новому собственнику, а цифры там могут быть очень внушительными.

Внимания заслуживает и точность написания адреса во всех документах, в том числе, знака дроби или литеры рядом с номером дома или квартиры. Опечатки могут вылиться во множество проблем, и на устранение неточности придется потратить время.

К слову, если продавец категорически отказывается обращаться к нотариусу или юристу, неважно под каким предлогом, это достаточно серьезный повод задуматься об отказе от сделки или настоять на подключении специалистов.

Ниже рынка

Цена квартиры – крайне важный показатель добросовестности продавца. Очень часто покупателей привлекают объекты с заниженной стоимостью, но далеко не всегда такая сделка становится выгодной. В частности, слишком низкая цена может свидетельствовать о том, что у квартиры имеются скрытые недостатки – например, споры между собственниками, неблагополучные соседи, незаконная перепланировка, проблемные коммуникации. А возможно, что в скором времени рядом с домом развернется капитальное строительство, и жить здесь будет не слишком приятно. Вариантов может быть множество, поэтому лучше навести дополнительные справки.

Иногда детали, которые вынуждают продавца снизить цену, заметны сразу, или покупателя обо всем честно предупреждают, но если дешевая квартира выглядит на первый взгляд идеально, это, скорее всего, говорит о «подводных камнях».

Предложение продавца занизить указанную в договоре стоимость недвижимости по сравнению с фактически отданной за нее суммой также должно насторожить покупателя. Во-первых, это свидетельствует о стремлении продавца утаить свои доходы, а во-вторых, сделка может оказаться под угрозой. Дело в том, что при существенно заниженной стоимости сделку возможно оспорить в суде как совершенную по цене ниже рынка и аннулировать. Доказать, что на самом деле за объект была отдана большая сумма, будет проблематично.

Детский фактор

Читайте по теме:Экс-владелец «Кофе хауз» на скамье подсудимых: мошенничество или ошибка инвестора?

Агенты по недвижимости и юристы больше всего не любят сделки, связанные с продажей недвижимости, где проживают и имеют долю несовершеннолетние, а особенно пристального внимания заслуживают сделки с привлечением материнского капитала.

Прежде всего, важно понимать: ни при каких условиях ребенок не может быть выписан из квартиры «в никуда». Даже в том случае, если другие условия сделки соблюдены, и покупатель уверен, что продавец в перспективе купит другое жилье, где сможет проживать ребенок, договор купли-продажи могут признать недействительным, если несовершеннолетний не сразу получил долю в другой квартире – соответствующее требование может заявить опека. Аналогичным образом ситуация обстоит и со сделками с участием маткапитала: их нельзя совершать их без выделения доли для ребенка.

При покупке такой недвижимости необходимо соблюдать ряд условий. В частности, площадь, которую получит ребенок в новой квартире, не должна быть меньше его доли в старом жилье. Кроме того, новая доля не должна потерять в цене относительно прежней. То же самое касается и бытовых условий – на новом месте они не должны быть хуже, чем в старой квартире.

Для совершения сделки нужно согласие опеки – ее представители проверят, соблюдаются ли перечисленные условия. Без документального согласия опеки сделку легко признать ничтожной. А если ребенок выступает в качестве собственника жилья или участника долевой собственности, эти сделки совершаются только с привлечением нотариуса.

Доли и наследство

Сделки с квартирами в долевой собственности могут быть довольно непростыми и запутанными, поэтому они должны проводиться с участием нотариуса. Если покупатель планирует приобрести всю квартиру, ему нужно заручиться согласием не только всех собственников долей, но и согласием их супругов, если они состоят в браке. А если речь идет о покупке только одной доли, остальные собственники должны получить письменные уведомления о сделке. Также нужно выяснить, не приобреталось ли жилье в браке.

Сложности могут возникнуть и с недвижимостью, которые продают наследники ее прежнего владельца – покупателям нередко приходится расплачиваться за ошибки, допущенные получателями наследства или наследодателем. Во избежание проблем нужно тщательно изучить всю документацию, чтобы убедиться, что собственник вправе распоряжаться данным имуществом.

Сомнения должны вызвать спорные случаи наследства – например, ситуации, где наследодатель завещал квартиру не прямому наследнику, а другому лицу. Не исключено, что прямые наследники предпримут попытку оспорить сделку. При любых спорных ситуациях лучше обратиться к помощи юриста. Кроме того, следует помнить, что родственники, желающие оспорить права наследования, имеют возможность сделать это в течение трех лет.