Отобьется ли Хуснуллин от Набиуллиной и остановит ли Минниханов наступление застройщиков

По словам Эльвиры Набиуллиной, за последние три года цены на жилье в стране выросли почти вдвое — и это вполне способно перекрыть все плюсы доступной ипотеки

Рекорды новостроек и «ипотечная игла»

2023 год оказался невероятно успешным для татарстанских девелоперов — новых квартир продали больше, чем когда бы то ни было, причем рекорд зафиксировали уже в октябре. Минстрой РТ констатирует рост объема строительных работ — на 20% до 658 млрд рублей. Причина понятна: новые квартиры еще можно купить по доступным ипотечным ставкам.

Пять шагов ЦБ, в результате которых ключевая ставка за год поднялась вдвое — с 7,5% до 16%, повлияли на цену классической ипотеки. Ставки на вторичном рынке жилья — от 18%. Новостройки же будут субсидировать минимум до 1 июля 2024 года. Основные программы — господдержка «для всех» под 8%, семейная ипотека — 6,5%, IT-ипотека — 5%. Поэтому в ипотеку приобретается до 90% жилья.

Суть субсидирования — компенсация банкам разницы между льготной ставкой и ключевой ставкой Центробанка. В 2024 году в бюджет на это заложено 450 млрд рублей — после роста ставки ЦБ расходы увеличиваются в 3 раза по сравнению с 2023-м. Банкирам все равно, а вот дефицитная казна в минусе. И это вызывает вопрос: а стоит ли овчинка выделки? И тут финансисты и строители оказались по разную сторону баррикад.

Глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявляла, что льготные программы уместны лишь как антикризисные меры. По ее словам, за последние три года цены на жилье в стране выросли почти вдвое — и это вполне способно перекрыть все плюсы доступной ипотеки. Какая разница — 7% или 15%, если цена «квадрата», к примеру, в Казани в 2020-м была 85 тыс., а теперь 190 тысяч? Главное — это ежемесячный платеж. А он с начала года в Казани вырос на 70% и превысил 53 тыс. рублей, пусть и для вторичного рынка.

Строители говорят: 1 рубль, привлеченный в стройку, превращается в 10 для смежных отраслей

Но строители говорят: 1 рубль, привлеченный в стройку, превращается в 10 для смежных отраслей. Эксперты указывают, что 1 млн кв. м приносит одних только налогов на 33 млрд рублей (а в стране за год построены рекордные 103 млн кв. м). Стройка нуждается в господдержке. Отрасль уже настолько подсела на «ипотечную иглу», что без нее резко просядет. «Если мы с 1 июня дальше не станем продолжать льготную ипотеку, она не будет стимулировать строительство, у нас случится провал, — констатировал вице-премьер Марат Хуснуллин. — Поэтому нам надо утвердить программу минимум до 2030 года, сказать: основные правила вот такие». В общем, субсидирование надо продолжать, и вероятность такого решения высока.

Еще одно из достижений республики — ввод в строй 11 школ, в том числе четырех в Казани и двух в Набережных Челнах. В конце года стало известно, что в Казанской агломерации в 2024-м построят пять школ (включая одну в квартале М14 и еще одну на улице Родины в Казани).

Однако звучат тревожные звоночки о сворачивании профильных программ — бюджет страны напряженный. Как заявил президент РТ Рустам Минниханов, федеральную программу «Стимул», за счет которой в новых жилых районах строятся сети и социалка, надо продлевать. Он указал на еще один возможный источник финансирования. В рамках проектного финансирования до 10% стоимости жилья идет на проценты и комиссии банков. Т. е. если девелоперы строят на 50 млрд рублей, то 5,5 млрд уходит банкам. По мнению президента РТ, нужно дать регионам право выбирать модель защиты дольщиков: эскроу-счета или спецсчета под гарантии субъектов РФ. И во втором случае вместо банковских процентов деньги должны идти на строительство или реконструкцию школ и детсадов.

Трасса М12

М12 и другие

По-стахановски трудились дорожники. Апофеозом стала трасса М12 «Восток»: 900 млрд рублей, 823 км между Москвой и Казанью, а в перспективе дорогу продлят до Екатеринбурга и далее в Сибирь. Цена проезда на легковой машине — 4,5–5 тыс. рублей в зависимости от точки въезда. В целом дорожная программа республики потянула на 200 млрд рублей. «Если у нас сейчас 427 километров четырехполосных дорог первой категории, то в конце 2025 года протяженность таких дорог вырастет до 906 километров», — рассказал министр транспорта и дорожного хозяйства РТ Фарит Ханифов.

«Такой дороги я не видел! Это другая страна, вообще другое понимание.»

Рустам Минниханов, президент РТ

ФКУ «Волго-Вятскуправтодор» достроило мост через Свиягу на трассе М7 — еще немного доделать у Иннополиса, и она станет четырехполосной на всем протяжении в заволжской части Татарстана. 5 лет и почти 5 млрд рублей понадобилось вложить в этот отрезок… Пуск М12 потребовал сдвига сроков сдачи обхода села Сокуры в Лаишевском районе. Этот участок трассы Казань – Оренбург и без того пробочный, а теперь он примет еще и поток с платной трассы. Обход за 19 млрд рублей намерены строить ускоренно, сообщил глава «Волго-Вятскуправтодора» Илдар Мингазов. С точки зрения Казанской агломерации это важно, поскольку сейчас данный кусочек трассы вносит весомый вклад в заторы «адова кольца» вокруг столицы РТ. Кроме того, дорожники продолжили строить обход Челнов и Нижнекамска — 81 км трассы в 2024 году тоже войдет в состав М12. Вспомним и дорогу Алексеевское – Альметьевск, ее открытие также ожидается в конце 2024-го.

В Казани дорожная программа года тоже была рекордной — 78 млрд рублей. Открыты первая очередь Вознесенского тракта, первая очередь дублера Горьковского шоссе, с опережением на год пустили движение по мосту на улице Нурсултана Назарбаева. Продолжается реконструкция Горьковского шоссе, завершить которую планируют в текущем году.

При всем этом дорожно-финансовом счастье есть и тревожные нотки — в будущем такой щедрости, скорее всего, не будет. Республика уже строит дороги в кредит, прорабатываются платные магистрали — вторая очередь дублера Горьковского шоссе, Вознесенского тракта, дороги вдоль улицы Мира и т. д. Все это неслучайно, но таковы реалии.

В Госсовет РТ был внесен знаковый законопроект, который поменяет систему застройки. В частности, почти все градостроительные полномочия окажутся в руках республиканских властей

Градостроительная революция и «вето Минниханова»

Под занавес ушедшего года в Госсовет РТ был внесен знаковый законопроект, который поменяет систему застройки. В частности, почти все градостроительные полномочия окажутся в руках республиканских властей (курировать застройку будут минстрой Татарстана и Институт пространственного планирования РТ), поэтому есть надежда обуздать хаотичную застройку в городских агломерациях. Наиболее ярко проблема проявляется вокруг Казани, например, деревня Куюки на 200 жителей за последние 10 лет разрослась до целого города с 50-тысячным населением, но выехать оттуда в час пик та еще история.

В 2023 году Минниханов наложил вето на застройку в прилегающих к Казани районах — выдачу новых разрешений на строительство заморозили. Некоторые проекты снизили высотность и стали малоэтажными. Впрочем, разрешений на строительство девелоперы взяли с хорошим запасом. По оценкам Института пространственного планирования РТ, вокруг Казани утверждены проекты планировок, позволяющие построить 34 млн кв. м жилья. В столице Татарстана же есть земля на 24 млн кв. м — этого хватит на 25 лет активной застройки. Но понятно, что девелоперы продают все квартиры «в Казани», даже если находятся они в соседних районах. Именно бренд столицы Татарстана привлекает покупателей, которые порой думают, что станция Юбилейная — это казанское метро, а не платформа электрички.

Так что процесс берут на ручное управление — через комиссию при президенте РТ, как это уже делается при застройке в границах исторических поселений. С 2024-го схема заработает везде, кроме Казани и Челнов — эти города собираются включить в нее еще через год.