Неподъемная недвижимость

Неподъемная недвижимость

С 1 июля правительство намерено прекратить ряд льготных ипотечных программ. Станет ли жилье еще более недоступным для большинства россиян, или цены на недвижимость вернутся в более адекватное русло.

Почему заканчивают льготную ипотеку?

О том, что надо изменить условия выдачи льготных кредитов, глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявляла уже не раз. Она отмечала: количество выданных льготных кредитов надо сократить раза в три. Судя по всему, именно это и планируется реализовать.

– Льготную ипотеку на новостройки под 8% всем подряд, конечно, надо отменять, – соглашается вице-президент Международной Академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. – Когда в 2020-м, в ковид, вводилась льготная ипотека, она была «антибиотиком» для строительной отрасли. Лекарство помогло, но сейчас, спустя 4 года, «побочки» от него больше, чем пользы. Четыре года назад ключевая ставка была 4,5%, поэтому субсидирование в 6% для бюджета ничего не стоило. Эта мера помогла строительной отрасли выжить.

Дом, который построит WHO?

За 4 года строители набрали жирок – ведь цены на недвижимость выросли почти в два раза, – дает расклад ситуации эксперт. – Неплохо было и коммерческим банкам – они в разы увеличили объем ипотечного кредитования. Но проблема в том, что ключевая ставка за это время выросла до 16%, и льготные ипотеки стали колоссальным бременем для бюджета: ипотечный кредит берется на 20–30 лет – и все эти годы в бюджете должны закладываться миллиарды рублей, чтобы компенсировать банкам убытки. Такого не может вынести ни один бюджет, тем более наш, сейчас дефицитный.

Какие виды льготных кредитов останутся?

В планах властей – с 1 июля сделать льготную ипотеку адресной. Впрочем, постановления правительства на этот счет еще нет. Но едва ли можно ожидать, что намерения изменятся.

– Планируют отменить льготную ипотеку на новостройки под 8%. Однако ряд льготных ипотечных программ останется: Арктическая, Дальневосточная, сельская, а также льготные ипотеки для новых территорий и для семей участников "СВО". Это ипотеки в среднем под 2–3%, – рассказывает Радченко. – Что касается семей с двумя и более детьми, то существующую льготную программу (под 6%) собираются модифицировать.

Совет

– Брать сейчас льготную ипотеку, пока не закрыли программу? Если квартира вам нужна для жизни, берите. Потому что льготная ипотека сейчас в 2 раза дешевле рыночной. С такой инфляцией, как сейчас, через 10–15 лет этот кредит обслуживать будет гораздо проще, – советует Радченко. – Но вписываться в ипотеку стоит лишь в том случае, если вы уверены в своих доходах.

Эксперт поясняет: сейчас обсуждаются тренды будущей конфигурации таких программ. В частности, по льготной ипотеке для семей с двумя и более детьми есть два предложения. Например, уменьшить возраст детей. Скажем, только семьи с детьми до 6 лет могут вписаться в программу. Есть и предложение предоставлять льготы по количеству детей… Но все это пока на уровне обсуждения.

– Я предлагаю другую схему, – уточняет Радченко. – Если цель – уменьшить количество заемщиков, можно поставить условие, которое позволит не уродовать жилищный фонд страны. А именно: ипотека под 6% предоставляется семьям с двумя и более детьми (без уменьшения их возраста), если они покупают квартиру от 70 кв м. Таким образом у застройщиков будет стимул строить полноценное жилье, а не «одиночные камеры».

Средний метраж квартиры, которую берут по семейной ипотеке, 46 кв. м. Понятно, что это не для улучшения жилищных условий, а либо для спекуляции, либо «на вырост» для детей, – говорит эксперт. – Застройщики, желая получить максимальную прибыль, почти в два раза уменьшили площадь возводимых квартир. Риелторы уже прозвали их «зря стройками». Власти Москвы, Петербурга, Московской и Ленинградской областей ввели запрет на слишком маленькие квартиры. Иначе лет через 10–15 придется думать, как сносить эти 25-этажки, что будет гораздо труднее сделать, чем реновация пятиэтажек.

Что будет с ценами на вторичку?

С ценами на жилье в целом на рынке недвижимости, по мнению эксперта, с вводимыми изменениями вряд ли что-то изменится.

– Думаю, до конца года будет стагнация, так как начнется противостояние между покупателями и застройщиками. Покупатели будут ждать снижения цен и держать деньги под высокие проценты на депозитах. Впрочем, лишь до тех пор, пока будет относительно стабильный рубль. Малейший его обвал – и вновь к продавцам недвижимости (в том числе вторички) выстроятся очереди – не все могут спокойно смотреть, как обесцениваются их сбережения.

Что касается застройщиков, едва ли они будут серьезно снижать цены, поскольку давно уже не зависят от дольщиков. Их финансирование идет от банков. Поэтому сегодня они могут продолжать строить жилье и без покупателей, – уверяет Радченко. – Да и зачем им резко снижать цены? Инфляция же бьет и по строительной отрасли – дорожают не только стройматериалы, но и фонд оплаты труда. Застройщики уже испытывают недостаток в рабочей силе. Так что неизбежно должны будут поднимать рабочим зарплаты.

Как ограничат неподъемные займы?

По данным главы ЦБ, 60% заемщиков тратят на ипотечные кредиты 80% своих доходов.

– Эти цифры весьма тревожные, – отмечает Радченко. – Любой шорох на рынке труда – и эти граждане не смогут выплачивать ипотеку. Уже сейчас количество невыплат кредитов растет. По крайней мере, за последний год коллекторы увеличили свой портфель в 4 раза. Можно сказать, сегодня они чувствуют себя лучше, чем банки и застройщики.

А банкам важно сохранить качество портфеля. Поэтому сейчас идет ужесточение в выдаче кредитов. Повышена планка первоначального взноса (до 30%). Кроме того, банки жестко следят, чтобы у заемщика был подтвержденный доход и т.д.

Долги банку: о чем надо помнить?

– В последнее время в объявлениях на продажу увеличилось количество ипотечных квартир. Увы, не все граждане рассчитали свои силы по обслуживанию долга, – рассказывает Радченко. – Немало тех, кто в предыдущие четыре года набрал квартир в новостройках, чтобы продать их дороже… Не вышло. Некоторые из таких покупателей находятся в предбанкротном состоянии. За не выплаченный вовремя кредит банк начисляет пени и штрафы. Чем быстрее будет реализована заложенная квартира, тем лучше для заемщика. Но если ипотека вовремя не погашается, а квартира
не продается, то ее отбирает по суду банк.

Личное банкротство — панацея?

Процедура личного банкротства не может быть использована гражданами, чей долг выше 500 тыс. руб. При этом должно быть исполнительное производство, подтверждающее, что у человека нет имущества, на которое можно обратить взыскание.

Если гражданина признают личным банкротом, ему спишут все долги (в случае реализации имущества) и будут ежемесячно выделять прожиточный минимум – в зависимости от региона проживания. Если же решат реструктуризировать его долги, долг заморозят лишь на время, его надо будет выплатить.

Минусы: во время реализации имущества (жилье будет продано на торгах) гражданин не сможет пользоваться своими доходами. Если добиваться статуса несостоятельности через суд (в среднем это занимает год), придется еще заплатить. В процессе процедуры и после обретения статуса несостоятельности человека ограничивают в правах.

Иногда получается так, что банк продает с торгов ипотечную квартиру должника, но это не покрывает его долги по пеням и штрафам, – продолжает эксперт. – Например, долг клиента 10 млн, а банк реализовал ее за 8 млн, и ипотечный клиент остался должен еще 2 млн. Так что, прежде чем подписывать ипотечный договор, оцените все риски.