Риски для рынка недвижимости: плавающие ставки и падение арендаторов ведут к дефолтам
Сбербанк держит в залоге коммерческую недвижимость на 1,7 триллиона рублей по плавающей ставке.
Вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин рассказал, что после последнего повышения ключевой ставки ЦБ до 21% многие банки направили заемщикам уведомления о существенном повышении стоимости уже выданных кредитов. Ситуация осложняется массовым уходом арендаторов и значительным повышением налогов. В результате владельцы 1 тыс. торговых центров рискуют обанкротиться.
Ситуация однозначно несет риски и станет толчком для роста числа проблемных активов, констатирует заместитель гендиректора Российского аукционного дома Ольга Желудкова. Вероятность дефолта заемщиков, по ее словам, в целом растет.
В Сбербанке рассказали об объемах кредитования коммерческой недвижимости. Общий портфель кредитования в данном сегменте достиг 1,7 трлн руб., сообщили «Ъ» в банке. Половина этого объема недвижимости, находящей в залоге у банка, приходится на торговые объекты, для которых характерны кредиты с плавающей ставкой.
Директор направления рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Николай Горюнов пояснил, что банки фондируются под плавающие ставки и предлагают этот же механизм заемщикам. Это позволяет снизить риски для финансовых организаций. По его словам, плавающие ставки стали распространенными в последние три-пять лет, их средний размер рассчитывается как ключевая ставка ЦБ плюс 2–3 процентных пункта.
Директор департамента земельных проектов NF Group Максим Чернядьев отметил, что более 80% займов на рынке недвижимости могут выдаваться под плавающие ставки. По его словам, для многих собственников условия этих кредитов могут быть непростыми, и комфортными являются ставки на уровне 10–12%. Для снижения нагрузки бизнес может просить банки зафиксировать размер взносов по кредитам, перейдя к модели частичного накопления невыплаченных процентов в теле долга, считает эксперт. Однако у такой схемы есть риски: сумма долга может превысить цену актива, что негативно сказывается на проектах.
В «Сбербанке» отметили, что поддержка нужна прежде всего тем проектам, где накопленный долг превышает 60-70% стоимости объекта.
Читайте по теме:
