Конфликт вокруг точечной застройки в Ульяновске: спор между застройщиком и жителями продолжается

Арбитражный суд Ульяновской области отказал жителю Ульяновска в удовлетворении иска к управлению архитектуры и градостроительства администрации Ульяновска о незаконности выдачи разрешения на строительство МКД.

Истец заявил, что проект, не предусматривающий постоянных парковочных мест, составлен с нарушением градостроительных норм. Суд же пришел к выводу, что наличие гостевых машино-мест снимает проблему парковки. Юрагентство «Кучембаев и партнеры» (Москва), представляющее интересы истца, готовит апелляционную жалобу. По мнению юристов, судебная практика, признающая законными разрешения на строительство МКД без постоянных парковок, усугубит проблему точечной застройки в Ульяновске. Аналогичное мнение высказывают депутаты Госдумы и регионального заксобрания.

Юрагентство «Кучембаев и партнеры» (Москва) готовит апелляционную жалобу на решение Арбитражного суда Ульяновской области, отказавшего жителю Ульяновска Андрею Семеновичу в удовлетворении иска о незаконности выдачи управлением архитектуры и градостроительства администрации Ульяновска (УАИГ) разрешения на строительство МКД.

Решение суда было вынесено в начале сентября. В конце минувшей недели суд отказал в удовлетворении заявления застройщика (ООО «Элитстрой») об отмене обеспечительных мер в виде запрета на строительство, пока не вступит в силу судебное решение об отказе в удовлетворении иска о незаконности разрешения на строительство.

Дело, о котором идет речь, тянется с 2022 года. Участок площадью 12 соток находится на проспекте Нариманова в Ленинском районе Ульяновска, рядом с домами индивидуальной жилой застройки (ИЖС). Владелец участка — ИП Валентина Чевырова, ранее получившая право аренды под ИЖС от другого физлица, затем оформила участок в собственность, после чего подготовила проект строительства девятиэтажного МКД. Решением регионального минстроя ей было выдано разрешение на использование на правах аренды дополнительного участка площадью 351,3 кв. м под элементы благоустройства территории, но в проекте МКД он определен под парковку. Разрешение на строительство было выдано горархитектурой в октябре 2021 года.

Владельцы соседних индивидуальных жилых домов обратились в Ленинский райсуд, заявив о незаконности разрешения на строительство и нарушении целого ряда градостроительных норм и правил, среди них — нарушение требований по обеспечению пожарного проезда, по плотности застройки, по обеспечению парковочных мест и т.д. УАиГ встало на сторону застройщика. В феврале 2022 года райсуд признал законность разрешения на строительство, но облсуд отменил его, признав разрешение на строительство незаконным и указав, что использование под парковку участка, выделенного под благоустройство, недопустимо. Кассационный суд в декабре 2022 года подтвердил это решение. Разрешение на строительство было отменено, начало строительства было признано самовольным.

ИП Валентина Чевырова изменила проект, на том же месте вместо девятиэтажного дома спроектирован пятиэтажный МКД на 30 квартир. В декабре 2023 года УАиГ снова выдало ей разрешение на строительство МКД.

Сразу после этого, в конце декабря 2023 года, Андрей Семенович уже как индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к УАиГ о незаконности выданного разрешения на строительство, указав прежние аргументы: нарушен предельный коэффициент плотности застройки, а расчет параметра в проекте неверен, требования пожарной безопасности нарушены, не учтены требования по минимальным разрывам между зданиями, проект не отвечает минимальной обеспеченности здания придомовой территорией и т.д. Кроме того, отмечено в иске, нарушены градостроительные требования по размещению постоянных парковочных мест для автомобилей жильцов. Истец настаивал на проведении судебной экспертизы, к материалам иска он приложил заключение специалистов-проектировщиков архитектурной компании «Простор», которые указали на несоответствие проекта градостроительным требованиям. В документе было сказано, что, согласно правилам землепользования и застройки, на одну квартиру должно приходиться 0,27 постоянного машиноместа. То есть для дома на 30 квартир необходимо более восьми машино-мест (8,1). В проекте показано девять машино-мест, размещенных вплотную к дому. Но это не постоянные, а так называемые гостевые парковки, для которых не установлены предельные параметры по санитарным разрывам, и которые должны работать по принципу «приехалуехал». Для постоянных машино-мест СанПиНом 2.2.1/2.1.1.1200-03 установлены предельные расстояния до стен жилых домов не менее 10 метров, детские площадки должны находиться на расстоянии от парковок не менее 25 метров. Однако в проекте эти требования не соблюдены.

Суд отказал истцу в удовлетворении ходатайства о проведении судебной независимой экспертизы проекта, не принял во внимание выводы архитекторов «Простора», отметив, что компания не является экспертной организацией. В своем решении суд полагался на выводы внесудебной экспертизы, выполненной по заказу застройщика, которая показала, что проект соответствует всем градостроительным требованиям.

Глава юрагентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев считает, что своим решением суд фактически признал достаточность гостевых парковок как замены постоянных, и выразил надежду, что прокуратура Ульяновской области, которая участвует в рассмотрении дела в качестве третьего лица, обратит на это внимание. По его мнению, «одним из главных препятствий для точечной застройки является обязательный норматив по парковочным местам, он служит законодательным механизмом защиты от такого вида строительства». По словам юриста, это уже не первый случай, когда суд признает гостевые парковки соответствующими градостроительным требованиям, и такими снятиями запретов создается неблагоприятная судебная практика, которая в будущем приведет к разрастанию точечной застройки и новым проблемам с парковками. Он также отмечает, что вместо того, чтобы с ростом количества автомобилей у граждан повышать норматив парковочных мест, региональное минимущества и архитектуры, наоборот, его снижает (если в сентябре 2021 года был установлен норматив по парковкам при МКД в размере одного машино-места на одну квартиру, то уже через год он был резко снижен до 0,3. — “Ъ”).

Получить комментарии УАиГ не удалось — в течение дня глава управления Наталья Гордеева была по телефонам недоступна, на запрос «Ъ» не ответила. Председатель профильного комитета регионального заксобрания Дмитрий Грачев в беседе с «Ъ» подтвердил, что «гостевые парковки позволяют застройщикам избежать запретов и получить разрешение на строительство». И причину он видит в том, что «депутатский корпус был отстранен от контроля за градостроительной деятельностью». Тем не менее депутат намерен поднять вопросы «сомнительной точечной застройки» на очередном «строительном часе», проводимом с участием чиновников минимущества и архитектуры.

Депутат Госдумы Алексей Куринный, чей депутатский запрос по этой ситуации сейчас рассматривает прокуратура области, заметил, что проблема парковок при точечной застройке в центре города все больше обостряется. «Так, к примеру, у МКД на улице Красноармейской, 16 даже так называемых гостевых машино-мест в пять раз меньше, чем нужно. Застройщик сослался на то, что он заключил договор об аренде машино-мест где-то в другом месте, и это позволило ему согласовать проект. И прокуратуру почему-то это устроило, ведомство отказалось оспаривать акт о вводе дома в эксплуатацию. Это очень больная тема для Ульяновска. И навести порядок в этом мог бы только главный надзорный орган», — сказал депутат, заметив, что намерен обратиться по этому поводу в Генпрокуратуру.