Спор за аренду олимпийской земли: Сочи и «Газпром» вновь встретятся в суде

Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области в третий раз рассмотрит спор администрации Сочи и ПАО «Газпром». Власти курорта пытаются взыскать с компании задолженность 1 млн руб. за пользование земельным участком в горном селе Эсто-Садок. Ответчик считает, что истец неправомерно изменил размер арендной платы за землю, которая является федеральной собственностью. Сейчас к делу привлекли представителей Росимущества. Юристы предполагают, что в удовлетворении иска вновь будет отказано, кроме того, впоследствии договор аренды между сторонами может быть расторгнут.

Арбитражный суд Северо-Западного округа отправил на пересмотр спор мэрии Сочи и ПАО «Газпром». Дело в третий раз будет слушаться в Арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленинградской области в ином судебном составе. Заседание назначено на 12 ноября.

Согласно материалам дела, в 2010 году администрация Сочи и ПАО «Газпром» заключили долгосрочный (до 2058 года) договор аренды земельного участка в поселке Эсто-Садок. Площадь участка составляет порядка 3 га.

По версии мэрии, ПАО нарушило условия договора и допустило образование задолженности по арендным платежам за период с 1 октября 2020 года по 31 декабря 2021 года в размере 881,5 тыс. руб., что стало основанием для обращения в суд. За нарушение сроков внесения арендных платежей истец начислил ответчику неустойку 124 тыс. руб.

Ответчик утверждает, что истец неправомерно изменил размер арендной платы, которая утверждена приказом Минэкономразвития №109 для земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных для размещения олимпийских объектов. Согласно документу, ставки действуют до 1 января 2040 года.

В октябре 2022 года АС Санкт-Петербурга и Ленинградской области отказал в иске властям Сочи, отметив, что ответчик выполнил обязательства по оплате аренды в соответствии с условиями заключенного договора. Решение суда первой инстанции подтвердил 13-й арбитражный апелляционный суд, позже кассация его отменила и направила дело на повторное рассмотрение, в ходе которого необходимо было установить, какими правовыми актами в спорный период был установлен размер арендной платы. На втором круге мэрии Сочи вновь не удалось убедить суды двух инстанций в своей правоте, но кассация обратила внимание, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие государственную регистрацию права федеральной собственности на спорный земельный участок,— к делу привлекли представителей Росимущества.

«Суды при первоначальном рассмотрении дела исследовали вопрос арендной ставки, обязательств по оплате арендных платежей, но не касались главного вопроса: чья же эта земля при условии, что она предназначена для размещения олимпийских объектов? Сейчас суду первой инстанции необходимо выяснить позицию Российской Федерации в отношении спорного земельного участка и с учетом установленного разрешить спор»,— комментирует процесс старший юрист судебно-арбитражной практики — общей практики юридической компании «ЮКАМ» Надежда Белова.

По ее словам, с высокой долей вероятности в удовлетворении заявленных требований будет отказано.

Юрист, земельный аналитик Светлана Гринькова говорит, что появление в деле дополнительных фактов, которые позволяют кассационной инстанции суда отправить дело на пересмотр в первую инстанцию,— это искусство ведения судебного процесса. Обычно юридическая элита наблюдает за такими процессами с особым интересом. Новый виток рассмотрения спора, по ее словам, добавит красок этому делу с учетом интересов нового участника. «Дело будет рассматриваться с самого начала, и сценарий будет отличаться от первоначального. Скорость разрешения спора и принятия решения зависит теперь и от позиции представителя Российской Федерации, чье участие, на мой взгляд, не случайно. Позиция федеральных властей вполне предсказуема — отстаивание своих интересов на экономически привлекательную землю Эсто-Садок с финансово устойчивым арендатором»,— говорит госпожа Гринькова.

Она добавляет, что, в случае если землю признают федеральной собственностью, прежний договор с администрацией будет прекращен, а с ПАО «Газпром» будет заключен новый договор с новыми условиями.

По словам адвоката юридической группы «Яковлев и партнеры» Бронислава Садикова, основной вопрос заключается в размере арендной ставки, являющейся регулируемой в силу специфики предмета аренды — публичного земельного участка, предоставленного без торгов. «Если участок действительно предоставлялся под строительство олимпийских объектов, то, на мой взгляд, должна применяться льготная ставка, применимая к соответствующему случаю, даже если участок не относится к федеральной собственности. Полагаю, по смыслу регулирования, цель предоставления участков с учетом имевшейся необходимости возведения объектов в определенный срок до начала игр должна иметь определяющее значение в вопросе о применимой ставке.

По большому счету именно это и отметили суды первой и апелляционной инстанций по результатам рассмотрения дела на втором круге, но зачем-то дополнительно стали рассматривать вопрос о собственнике участка с учетом критериев разграничения прав публичных образований на землю. Поскольку за спорные периоды арендатор оплачивал аренду по такой льготной ставке, правильным исходом дела, на мой взгляд, будет вновь отказать в иске»,— считает эксперт.

В администрации Сочи и ПАО «Газпром» в момент подготовки материала на запросы «Ъ-Кубань» не ответили.